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小王和小李婚后,购买了一套用于投资的房子,当初出于省事,只写了小王一个人的名字,如果小王不经小李同意就出售了这套房,小李能不能通过打官司要求撤销交易?一般人或许认为,这套房系夫妻共同财产,小王不能够单独处理共同财产,法院应支持小李主张追回该房屋的诉求。“但是按照新法,小王可以单独处理这套房子,因为房产证上就只有他的名字。”昨日,有关专家告诉记者,15日,最高人民法院通过中国法院网公布《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(征求意见稿),近些年的婚姻热门话题——房子、票子、孩子等,里面都有所涉及,其中,有些新的解读甚至带有“颠覆性”。

关键词:房子

颠覆所在

  新规扩大了个人财产范围,可别再想当然认为都是共同财产了

  婚后买房,记得两人共同登记

  〔新规〕登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋,一方未经另一方同意将该房屋出售,第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持,但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的,离婚时另一方有权请求赔偿损失。

  〔解读〕作为处理婚姻财产分割的资深专家、南京熙典律师事务所的主任律师罗列军向记者介绍,他通读高院最新出的《解释三》,感觉这点最具“颠覆性”。“《婚姻法》明确规定,处理家庭重大财产必须取得双方的一致意见,基本上,多数家庭最重大的财产肯定就是指房子了,老婆不同意卖,老公偷偷卖掉了,老婆是可以提出要求撤销交易的,我自己就代理过多起这样的官司。”

  “为什么要做这样的修改,我的理解是,这一规定与《物权法》冲突了。”罗列军说,现在不需要配偶到场的说法,跟房产行政管理部门的不动产转移登记管理办法基本一致,跟《物权法》谁登记谁卖房以及善意取得条文也是一致的,即保护善意购买第三人的权利。“很多人肯定要问,那配偶的权利怎么保护,新规说了,追讨啊,离婚时另一方有权请求赔偿损失。”不过,他也认为,追讨在事实上是很难的,所以最好的办法就是:既然是双方共同购买的房屋,房产证两个人的名字都要有!“建议以前没名字的,都早点去加个名字!当然,房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。”

  〔新规〕夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。

  〔解读〕举例说明,假设女方婚前贷款买了个价值70万的房子,当时首付2成即14万,贷款56万,婚后夫妻双方共同还贷30万,还剩26万银行贷款没有还清。这种情况下,双方离婚财产如何分割?“按照新规,首付14万系女方个人财产,26万未偿还贷款则为女方个人债务,共同还贷的30万就为共同财产,也就是说,最后,女方能分到房子,26万的债务由她个人继续偿还,男方则能分到15万,以及女方视房子市场价格上涨而协商给予的一定补贴。”罗列军说,其实,如今打离婚官司做财产分割时多数已采取这样的操作方式,只不过,以前没有法律条文可参照,《解释三》相当于明确了这点。

  〔新规〕婚后由一方父母出资购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为对自己子女一方的赠与,应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方名下的,可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有,但有证据证明赠与一方的除外。

  〔解读〕“我记得《解释二》出台过规定,为结婚目的,由一方父母购置的房产,除有特别约定外,可视为对子女的赠与。现在《解释三》,等于进一步明确了,结婚后由父母出钱买房到底算不算共同财产的问题。”罗列军说,这点也跟《婚姻法》有了比较大的变化,“以前是说,婚姻存续间取得的财产,包括来自一方或双方的父母,都属于夫妻共同财产,而以后,个人财产的范围有了明显扩大,比如女方父母出钱买的房,产权登记在女儿名下,那么这套房就明确是女儿一方所有,非夫妻共同财产。”他直言,这显然有利于实际购房的一方,所以可能在实际操作上不利于有效约束社会家庭稳定。特别是80后冲动性婚姻增多,若再免除其经济顾虑,值得商榷。”

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